:.
Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 18
(PPPI 18)
Penilaian Dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Komentar atas draf ini dapat diberikan sampai dengan tanggal 10 Desember 2012 dan
dapat disampaikan langsung ke KPSPI-MAPPI melalui mappi@cbn.net.id
Exposure draft
KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI)
MASYARAKAT PROFESI INDONESIA (MAPPI)
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
2
Pertanyaan untuk Responden
Pemenuhan dalam penyempurnaan Pedoman Penerapan Penilaian Indonesia (PPPI) akan
memenuhi harapan bila seluruh pihak yang berkepentingan dapat memberikan masukan
dan pendapatnya secara langsung. Untuk itu, Komite Penyusun Standar Penilaian
Indonesia (KPSPI), Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) mengundang segenap
pemangku kepentingan terkait penyempurnaan PPPI tentang Penilaian Dalam Rangka
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Jawaban atas pertanyaan yang telah disusun sebagaimana uraian di bawah berikut ini,
dapat diberikan komentar dengan jawaban yang disusun berurutan menggunakan nomor
masing-masing pertanyaan.
Seluruh tanggapan dan komentar dapat disampaikan kepada kami dengan menyebutkan
identitas atau nama instansinya dan dapat dikirim ke KPSPI- MAPPI melalui fax (021)
7949081 atau diemail langsung ke mappi@cbn.net.id , selambat-lambatnya tanggal 10
Desember 2012
Pertanyaan :
1) Apakah anda setuju perlu ada Pedoman Penilaian yang mengatur Penilaian dalam
Rangka Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum? Bila anda
tidak setuju berikan alasannya.
2) PPPI-18 tentang Penilaian Dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum diperuntukan untuk mengantisipasi atas adanya UU No. 2
tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Oleh karena itu, cakupun pedoman yang disusun dikhususkan untuk kepentingan :
a. ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman
dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
b. ganti kerugian non fisik (immaterial) meliputi antara lain penggantian terhadap
kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk
uang (premium) berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku, serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi,
bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan kerusakan fisik lainnya
(bila ada).
Apakah anda setuju terhadap cakupun kepentingan di atas? Bila tidak berikan
alasan.
3) Berdasarkan UU No. 2/2012, nilai yang yang dijadikan dasar penentuan ganti
kerugian diistilahkan dengan Nilai Ganti Kerugian (NGK). NGK yang dimaksud dalam
Undang-undang dapat dipahami oleh KPSPI untuk diterbitkan suatu Dasar
Penilaian/jenis Nilai baru yang dikenal dengan Nilai Penggantian Wajar (NPW).
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
3
Apakah NPW yang dimaksud dalam draft ini (lihat pada butir 3.10 dan 5.2) dapat
anda setujui dan pahami? Bila tidak berikan tanggapannya.
4) Pada butir 5.9 pada PPPI ini, Kerugian non fisik diatur meliputi atas Penggantian
terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium
(penggantian uang). Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan :
a. kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi.
b. kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang
dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat
tinggal dari pemilik.
Menurut pendapat anda kerugian non fisik seperti yang diatur pada butir 5.9
tersebut apakah telah dapat memenuhi kepentingan pemberian kompensasi/ganti
rugi yang lebih baik dan wajar kepada pemilik tanah?
5) Melanjutkan pertanyaan pada nomor 4 di atas, apakah anda setuju adanya
penggantian yang diakibatkan kerugian emosional (solatium) yang merupakan
premium dalam penambah nilai atas kerugian fisik pada properti yang digunakan
sebagai rumah tinggal? Bila anda tidak setuju berikan komentarnya.
6) Melanjutkan pertanyaan pada nomor 5 di atas, pemberian premium untuk kerugian
emosional pada beberapa negara untuk kegiatan yang sama ditetapkan merujuk
kepada bobot persentase dari Nilai Pasar kerugian fisik. Besaran tersebut
dipengaruhi oleh karateristik lingkungan dan historis kepemilikan dari pemilik
properti, dimana bobotnya berkisar 10 – 30% dari Nilai Pasar kerugian fisik.
Apakah anda setuju dengan ketentuan ini? Bila setuju, menurut anda besaran itu perlu
diatur dimana, apakah dalam ketentuan dan peraturan perundangan? Bila anda
tidak setuju berikan alasannya.
7) Bilai intansi terkait atau ketentuan perundangan yang ada tidak mengatur adanya
komponen premium yang mewakili kerugian emosional, maka menurut anda apakah
hal itu perlu diatur dalam PPPI ini? Bila tidak berikan komentarnya.
8) Bila anda memiliki tanggapan lainnya yang dianggap relevan dalam penyusunan
PPPI ini silahkan disampaikan secara ringkas.
Tanggapan dan usulan yang disampaikan akan menjadi pertimbangan dalam
penyempurnaan draf PPPI 18 ini. Atas partisipasi yang diberikan, kami sampaikan terima
kasih.
KPSPI - MAPPI
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
4
Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 18
(PPPI 18)
Penilaian Dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian
1.0 Pendahuluan
1.1 Pertumbuhan ekonomi yang perlu ditopang dengan pengembangan
infrastruktur dan fasilitas publik seringkali melibatkan pembebasan lahan
yang dimiliki oleh masyarakat atau bahkan merelokasi penduduk. Untuk
memastikan bahwa infrastruktur atau fasilitas publik dibangun dengan biaya
yang wajar pada lokasi yang tepat, Pemerintah menerapkan peraturan untuk
pengadaan lahan bagi pembangunan untuk kepentingan umum dengan
memberikan ganti kerugian.
1.2 Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah,
dengan tetap memberikan perlindungan dan melaksanakan prinsip
penghormatan terhadap pihak-pihak yang terkena pengadaan tanah.
1.3 Di Indonesia, Pemerintah telah mengeluarkan regulasi berupa UU No.2 Tahun
2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum dan Peraturan Perundangan lainnya.
1.4 Penetapan besarnya ganti kerugian didasarkan pada azas kemanusiaan,
keadilan, kemanfaatan, kepastian, keterbukaan, kesepakatan, keikutsertaan,
kesejahteraan, keberlanjutan, dan keselarasan.
1.5 Penentuan besarnya ganti kerugian dilakukan oleh Penilai Publik sebagai
Penilai Independen sebagaimana diatur oleh ketentuan peraturan
perundang-undangan.
1.6 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:
1. Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau
tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
2. Ganti kerugian non fisik (immaterial) meliputi antara lain penggantian
terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
5
diberikan dalam bentuk uang (premium) berdasarkan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku, serta kerugian lainnya
yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa
tunggu), kerugian sisa tanah, dan kerusakan fisik lainnya (bila ada).
1.7 Penilai dalam hal ini perlu mendapatkan pedoman penilaian dalam rangka
pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum,
yang antara lain memberikan pedoman mengenai konsep dan prinsip umum
penilaian, dasar penilaian yang digunakan dan pendekatan penilaian yang
sesuai diterapkan untuk setiap jenis objek penilaian.
1.8 Pengadaan Tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan
umum oleh Pemerintah dilaksanakan secara langsung melalui jual beli, tukar
menukar, atau dengan cara lain yang disepakati kedua belah pihak sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
2.0 Ruang Lingkup
2.1 PPPI ini membahas mengenai penilaian tanah dan/atau properti terkait
dengan pemberian ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum. Penilaian yang dimaksud dalam PPPI
ini mencakup Nilai Penggantian Wajar properti beserta kerugian non fisik
yang dapat diperhitungkan dalam bentuk uang yang akan ditetapkan oleh
Pemerintah.
2.2 Panduan Penerapan harus dibaca secara bersamaan dengan standar dan
pedoman lainnya yang diatur oleh SPI, secara khusus terhadap beberapa
Panduan Penerapan lainnya yaitu:
PPPI 1 – Penilaian Real Properti
PPPI 6 – Penilaian Bisnis
PPPI 7 – Penilaian Properti Agri
PPPI 12 – Syarat Penugasan (akan berubah menjadi SPI-3)
PPPI 13 – Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan
PPPI 15 – Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
3.0 Definisi
Definisi Khusus berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2
tahun 2012, tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
6
3.1 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara
memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak
(Pasal 1 Butir 2).
3.2 Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek
pengadaan tanah (Pasal 1 Butir 3).
3.3 Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah
tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau
lainnya yang dapat dinilai (Pasal 1 Butir 4).
3.4 Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat
yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya
untuk kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).
3.5 Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak
yang berhak dalam proses pengadaan tanah (pasal 1 butir 10).
3.6 Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang
perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan
profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri
Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk
menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah (pasal 1 butir 11).
3.7 Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum bertujuan menyediakan
tanah bagi pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan
dan kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap
menjamin kepentingan hukum Pihak yang Berhak (Pasal 3).
Definisi Khusus berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71
tahun 2012, tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum
3.8 Penilai Publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri
Keuangan untuk memberikan jasa penilaian (pasal 1 butir 12).
3.9 Ruang atas tanah dan bawah tanah adalah ruang yang ada dibawah
permukaan bumi dan/ atau ruang yang ada diatas permukaan bumi
sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan
dengan penggunaan tanah (pasal 1 butir 22).
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
7
Definisi Umum
3.10 Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value) adalah nilai untuk
kepentingan pemilik (value to the owner) yang didasarkan kepada
kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan
memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik dari
kepemilikan properti, yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas
properti dimaksud.
Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi
PPPI ini tidak berhubungan dengan Standar Akuntansi.
5.0 Panduan Penerapan
5.1 Prinsip ganti kerugian adalah bahwa pemilik tanah memiliki hak
mendapatkan Ganti Kerugian yang wajar.
5.2 Dasar Penilaian yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar (Fair
Replacement Value). Nilai ini dapat dipahami sebagai Nilai yang didasarkan
kepada :
5.2.1 Kepentingan pemilik (value to the owner), dapat diartikan
penguasaan atau kepemilikan dari suatu Properti;
5.2.2 Kesetaraan dengan Nilai Pasar, adalah salah satu dasar dalam
pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk
beberapa Properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama
sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat
disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya
(tanpa melihat kepentingan rencana pengadaan tanah);
5.2.3 Properti sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek
pengadaan tanah berdasarkan definisi pada PPPI ini di butir 3.3;
5.2.4 Unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik; dapat
disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk
melepaskan haknya. Kerugian non fisik adalah kerugian lainnya
seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf
f berikut penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam PPPI
ini dan peraturan pelaksanaan lainnya;
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
8
5.2.5 Kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan
hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan atas suatu
properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang
berlaku.
5.3 Prinsip nilai bagi pemilik (value to the owner) adalah Nilai Pasar dengan
dasar bahwa pemilik tanah dianggap sebagai salah satu calon pembeli
hipotetis dalam konteks penjualan hipotetis dan akan membayar sejumlah
uang sehingga memungkinkannya untuk menggunakan tanah bagi
penggunaan saat ini. Pada dasarnya penilaian ini mempertimbangkan nilai
bagi pemilik dan bukan nilai dari sisi pembeli.
5.4 Apabila peruntukan tanah atau karakteristik tanah lainnya terutama sesuai
untuk penggunaan tanah sebagaimana yang saat ini dilakukan oleh pemilik
tanah, maka tanah tersebut menjadi sangat bernilai untuk pemilik tanah
daripada orang lain di pasar, sehingga tanah harus dinilai tidak hanya
berdasarkan Nilai Pasar tetapi juga mempertimbangkan kepentingan khusus
yang ada (misalnya komersial). Nilai bagi pemilik terdiri dari seluruh
keuntungan yang dimiliki tanah pada saat ini.
5.5 Nilai bagi pemilik untuk tanah yang dihuni oleh pemilik adalah berbeda
dengan tanah yang tidak dihuni. Apabila tanah dihuni, Penilai seharusnya
memperhitungkan biaya non fisik yang diatur dalam PPPI ini. Contoh;
tanah yang digunakan untuk kepentingan komersial, maka harus
diperhitungkan juga kerugian usaha dan kerugian lain yang mungkin timbul.
Namun demikian, prinsip Ganti kerugian adalah bahwa, pihak-pihak dalam
transaksi hipotetis tidak akan membayar sejumlah uang untuk keuntungan
masa depan yang dapat dihasilkan tanah yang belum terjadi pada tanggal
penilaian. Karena pemilik tanah dapat juga mendapatkan keuntungan
tersebut dari tanah baru yang dimilikinya. Keuntungan yang dapat
diantisipasi dari penggunaan tanah dapat dijadikan panduan penilaian
dalam menghitung Nilai Pasar tanah. Namun keuntungan tersebut bukan
merupakan ukuran dari perhitungan besarnya ganti kerugian. Contoh; Tanah
yang digunakan untuk rumah tinggal dilingkungan yang telah berkembang
menjadi kawasan komersial, maka potensi nilai tanahnya akan dilihat
berdasarkan penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/ HBU)
pada tanggal penilaian.
5.6 Tanggal Penilaian menggunakan tanggal pengumuman penetapan lokasi
pembangunan untuk Kepentingan Umum sesuai dengan yang ditetapkan
dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
5.7 Penambahan nilai harus dihitung berdasarkan risiko yang timbul atas
potensi kerugian pemilik dan diukur secara wajar. Nilai Penggantian
Wajar harus lebih tinggi dari Nilai Pasar Properti, atau minimal sama
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
9
dengan nilai transaksi ganti kerugian dari kondisi Properti sejenis (apabila
pembandingnya adalah Properti sejenis dari suatu transaksi ganti
kerugian).
5.8 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:
1. Tanah;
2. Ruang atas tanah dan bawah tanah;
3. Bangunan;
4. Tanaman;
5. Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana
pelengkap bangunan.
5.9 Kerugian non fisik meliputi :
1. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah
yang akan diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang
berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan ;
(1) kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi
(dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f
berikut penjelasannya).
(2) kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud
yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan
sebagai tempat tinggal dari pemilik (dengan memperhatikan UU
No. 2 tahun 2012 pasal 1 butir 10, pasal 2 berikut penjelasannya
dan pasal 9 ayat 2).
2. Biaya transaksi, dapat meliputi biaya pindah dan pajak sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang
diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara
tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti
kerugian.
4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan
sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat
difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat
diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.
5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong
akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan
agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
10
5.10 Ganti kerugian yang dapat diukur dengan uang adalah ganti kerugian
dari sejumlah potensi terhadap Nilai Pasar atas real properti pada butir
5.8 dan Kerugian non fisik pada butir 5.9.
5.11 Yang tidak termasuk penilaian ganti kerugian dalam PPPI ini meliputi dan
tidak terbatas pada:
1. Pembangunan pemukiman kembali;
2. Program pendidikan dan pemberian motivasi;
3. Pengadaan sarana kerja; dan
4. Santunan fasilitas usaha.
5.12 Pendekatan utama dalam melakukan penilaian tanah adalah Pendekatan
Data Pasar, dimana nilai tanah tidak seharusnya didasarkan pada harga
yang diinginkan oleh penjual, namun lebih kepada harga yang wajar
yang akan dibayarkan oleh pembeli yang sangat berkeinginan membeli
kepada penjual yang berkeinginan menjual tapi tidak sangat berkeinginan
menjual pada tanggal penilaian.
Nilai tanah tersebut tidak didasarkan pada asumsi penjualan terpaksa
namun merupakan hasil negosiasi sukarela (musyawarah) antara pemilik
tanah dan Pemerintah atau yang mewakilinya, dimana kedua pihak
sama-sama berkeinginan namun tidak sangat ingin sehingga
mengabaikan pertimbangan bisnis yang wajar.
Dengan demikian, penilai harus mempertimbangkan hal-hal yang
mempengaruhi nilai tanah antara lain lokasi, bentuk, lingkungan,
kedekatan dengan faktor positif serta negatif maupun karakteristik
lingkungan, maupun penawaran yang ada terhadap tanah pada tanggal
penilaian.
5.13 Pendekatan seperti apa yang disebutkan pada 5.12, dilaksanakan dalam
situasi kompetisi yang aktif, tanpa intervensi, dan sesuai dengan
pertimbangan terbaik.
5.14 Data pasar pada lokasi setempat dianalisis untuk memberikan informasi
dasar, dan dapat menggunakan data pasar di lokasi lain dengan
karakteristik sejenis sebagai data kontrol, atau data lainnya yang belum
tentu menggambarkan data pasar.
Contoh:
Data pasar pada lokasi ganti rugi telah mengalami fluktuasi harga yang
telah terpengaruh akibat adanya rencana pembangunan. Pada kondisi ini,
penilai harus memastikan data pasar yang sejenis dan sebanding pada lokasi
lain sebagai data pembanding atau data kontrol.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
11
5.15 Penggunaan dari data pasar tanah harus sejenis dan sebanding dengan
tanah yang dinilai. Bila data pasar tidak sebanding, maka perlu dilakukan
penyesuaian untuk setiap elemen perbandingan.
5.16 Dalam menentukan nilai tanah Penilai harus mengkaji potensi
penggunaan tertinggi dan terbaik dengan asumsi tanah dalam keadaan
kosong atau telah dikembangkan.(lihat Petunjuk Teknis tentang HBU).
5.17 Penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) untuk tanah yang akan
dikembangkan, Penilai harus mempertimbangkan :
-‐ Penggunaan harus legal, sesuai dengan peraturan wilayah, tata kota,
dan regulasi bangunan;
-‐ Penggunaan harus memiliki probabilitas yang wajar sehingga dapat
direalisasikan;
-‐ Penggunaan harus tidak mengandung unsur spekulasi, tidak realistis,
atau tidak mungkin diwujudkan;
-‐ Penggunaan tersebut dapat dilaksanakan dalam jangka waktu yang
wajar.
5.18 Tugas Penilai adalah menerapkan keahliannya untuk merefleksikan
pertimbangan pasar yang relevan dalam setiap waktu melalui analisis
dari bukti pasar yang sebanding. Hal ini merupakan faktor fundamental
dalam penentuan Nilai Pasar tanah untuk kepentingan ganti kerugian.
5.19 Ketentuan tata wilayah dan tata kota penting bagi penilai untuk
menentukan HBU dari tanah, dan karenanya data pasar sebanding yang
relevan yang harus diambil.
5.20 Penilaian untuk pengadaan tanah harus dilakukan dengan memenuhi
persyaratan sebagai berikut:
-‐ Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan
penilaian untuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum sesuai
dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI.
-‐ Lingkup penugasan sebagaimana yang diatur dalam pada SPI 3 -
Lingkup Penugasan.
5.21 Penilaian untuk kepentingan PPPI ini dilakukan secara individu atau
bidang per bidang tanah.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
12
5.22 Pendekatan Penilaian
Objek Penilaian Basis Perhitungan Pendekatan Keterangan
Fisik :
• Tanah Pasar dan non
pasar
• Pendekatan
Data Pasar
• Pendekatan
Pendapatan
• Bangunan Biaya Pengganti
Baru dengan
penyesuaian
• Pendekatan
Biaya
Perhitungan
Depresiasi hanya
digunakan sebagai
penyesuaian kondisi
fisik saja
• Tanaman Pasar • Pendekatan
Pendapatan
Dengan metode DCF
untuk satu siklus
• Pendekatan
Data Pasar
Untuk tanaman non
komersial, dengan
menggunakan
rujukan dari instansi
terkait
• Pendekatan
Biaya
Untuk tanaman
belum menghasilkan
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
13
Objek Penilaian Basis Perhitungan Pendekatan Keterangan
Non Fisik :
• Penggantian
terhadap
kerugian
pelepasan hak
dari pemilik
tanah yang akan
diberikan
premium :
-‐ kehilangan
pekerjaan
atau
kehilangan
bisnis
termasuk alih
profesi
-‐ kerugian
emosional
(solatium)
Pasar dan non
pasar
Tambahan yang
dihitung
berdasarkan bobot
persentase dari
nilai kerugian fisik
Contoh:
10% - 30% dari
nilai ganti kerugian
fisik
• Pendekatan
Pendapatan
• Pendekatan
Biaya
Berdasarkan
peraturan
perundangundangan
yang
berlaku
Kerugian akibat
penghentian atau
penutupan tempat
usaha.
Contoh; petani
tambak, rumah
makan dan bengkel.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
14
Objek Penilaian Basis Perhitungan Pendekatan Keterangan
Non Fisik :
• Biaya transaksi 1. Biaya
pemindahan;
2. Biaya
pengosongan;
3. Biaya pajak
terkait;
4. Biaya PPAT.
• Pendekatan
Biaya
Berdasarkan kajian
sosial ekonomi yang
dilakukan oleh
konsultan ahli
dan/atau peraturan
perundangundangan
yang
berlaku
• Kompensasi
masa tunggu
(bunga)
Berdasarkan
bunga deposito
bank pemerintah
Berdasarkan
peraturan
perundangundangan
yang
berlaku
• Kerugian sisa
tanah
Pasar • Pendekatan
Data Pasar
Berdasarkan
peraturan
perundangundangan
yang
berlaku
• Kerusakan fisik
lainnya
Biaya Perbaikan • Pendekatan
Biaya
Berdasarkan
peraturan
perundangundangan
yang
berlaku
5.23 Dalam penilaian untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum, Penilai harus memperhatikan hal-hal berikut:
1. Dalam pelaksanaan proses penilaian Ganti Kerugian, Penilai harus
mengacu kepada peraturan perundang-undangan terkait dari tingkat
pusat sampai tingkat daerah.
2. Ganti Kerugian tidak akan lebih rendah dari Nilai Pasar tanah,
walaupun terjadi penurunan atau kenaikan nilai tanah dikarenakan
adanya pengumuman penetapan lokasi pengadaan tanah.
3. Besaran dari Nilai Penggantian Wajar apabila sesuai, diterapkan
terkait dengan sejumlah uang di atas Nilai Pasar yang merefleksikan
manfaat tertentu bagi pemilik tanah.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
15
5.24 Penerapan Pendekatan Data Pasar dalam penilaian Ganti Kerugian harus
mempertimbangkan data yang mencerminkan kecenderungan harga
(trend) atas lokasi yang terkena pembebasan dan memiliki karakteristik
yang sama sebagai “data control”.
5.25 Penerapan Pendekatan Biaya dalam penilaian Ganti Kerugian harus
mempertimbangkan hal-hal meliputi:
-‐ Kemunduran Ekonomis/Eksternal akibat adanya pembebasan lahan
tidak boleh diperhitungkan.
-‐ Kemunduran Fungsional akibat HBU harus dipertimbangkan dengan
hati-hati terutama jika bangunan eksisting masih dimanfaatkan.
5.26 Penerapan Pendekatan Pendapatan dalam penilaian Ganti Kerugian harus
mempertimbangkan hal-hal meliputi :
-‐ Proyeksi Arus Kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya
pembebasan lahan.
-‐ Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh
pembebasan.
5.27 Penerapan Metode Pengembangan Lahan dalam penilaian Ganti Kerugian
harus mempertimbangkan hal-hal meliputi :
-‐ Skenario pengembangan tanpa mempertimbangkan adanya
pembebasan lahan.
-‐ Proyeksi Arus Kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya
pembebasan lahan.
-‐ Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh
pembebasan.
5.28 Penilaian terhadap kerugian non fisik seperti kehilangan pekerjaan atau
kehilangan bisnis termasuk alih profesi dan kerugian emosional (solatium)
harus mempertimbangkan :
-‐ Penentuan jenis kerugian non fisik ditentukan oleh kesepakatan
dengan pemberi tugas.
-‐ Besaran kerugian emosional (solatium) dalam bentuk persentase yang
diambil secara wajar dengan kesepakatan dari pemberi tugas.
6.0 Persyaratan Pengungkapan
Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI ... – Pelaporan
Penilaian.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
16
7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku
Standar ini dapat dikutip sebagai PPPI 18 - Penilaian dalam rangka Pengadaan
Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. PPPI 18 ini ditetapkan pada
tanggal ..... dan mulai berlaku secara efektif pada .....
(PPPI 18)
Penilaian Dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Komentar atas draf ini dapat diberikan sampai dengan tanggal 10 Desember 2012 dan
dapat disampaikan langsung ke KPSPI-MAPPI melalui mappi@cbn.net.id
Exposure draft
KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI)
MASYARAKAT PROFESI INDONESIA (MAPPI)
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
2
Pertanyaan untuk Responden
Pemenuhan dalam penyempurnaan Pedoman Penerapan Penilaian Indonesia (PPPI) akan
memenuhi harapan bila seluruh pihak yang berkepentingan dapat memberikan masukan
dan pendapatnya secara langsung. Untuk itu, Komite Penyusun Standar Penilaian
Indonesia (KPSPI), Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) mengundang segenap
pemangku kepentingan terkait penyempurnaan PPPI tentang Penilaian Dalam Rangka
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Jawaban atas pertanyaan yang telah disusun sebagaimana uraian di bawah berikut ini,
dapat diberikan komentar dengan jawaban yang disusun berurutan menggunakan nomor
masing-masing pertanyaan.
Seluruh tanggapan dan komentar dapat disampaikan kepada kami dengan menyebutkan
identitas atau nama instansinya dan dapat dikirim ke KPSPI- MAPPI melalui fax (021)
7949081 atau diemail langsung ke mappi@cbn.net.id , selambat-lambatnya tanggal 10
Desember 2012
Pertanyaan :
1) Apakah anda setuju perlu ada Pedoman Penilaian yang mengatur Penilaian dalam
Rangka Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum? Bila anda
tidak setuju berikan alasannya.
2) PPPI-18 tentang Penilaian Dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum diperuntukan untuk mengantisipasi atas adanya UU No. 2
tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Oleh karena itu, cakupun pedoman yang disusun dikhususkan untuk kepentingan :
a. ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman
dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
b. ganti kerugian non fisik (immaterial) meliputi antara lain penggantian terhadap
kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk
uang (premium) berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku, serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi,
bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan kerusakan fisik lainnya
(bila ada).
Apakah anda setuju terhadap cakupun kepentingan di atas? Bila tidak berikan
alasan.
3) Berdasarkan UU No. 2/2012, nilai yang yang dijadikan dasar penentuan ganti
kerugian diistilahkan dengan Nilai Ganti Kerugian (NGK). NGK yang dimaksud dalam
Undang-undang dapat dipahami oleh KPSPI untuk diterbitkan suatu Dasar
Penilaian/jenis Nilai baru yang dikenal dengan Nilai Penggantian Wajar (NPW).
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
3
Apakah NPW yang dimaksud dalam draft ini (lihat pada butir 3.10 dan 5.2) dapat
anda setujui dan pahami? Bila tidak berikan tanggapannya.
4) Pada butir 5.9 pada PPPI ini, Kerugian non fisik diatur meliputi atas Penggantian
terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium
(penggantian uang). Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan :
a. kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi.
b. kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud yang
dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat
tinggal dari pemilik.
Menurut pendapat anda kerugian non fisik seperti yang diatur pada butir 5.9
tersebut apakah telah dapat memenuhi kepentingan pemberian kompensasi/ganti
rugi yang lebih baik dan wajar kepada pemilik tanah?
5) Melanjutkan pertanyaan pada nomor 4 di atas, apakah anda setuju adanya
penggantian yang diakibatkan kerugian emosional (solatium) yang merupakan
premium dalam penambah nilai atas kerugian fisik pada properti yang digunakan
sebagai rumah tinggal? Bila anda tidak setuju berikan komentarnya.
6) Melanjutkan pertanyaan pada nomor 5 di atas, pemberian premium untuk kerugian
emosional pada beberapa negara untuk kegiatan yang sama ditetapkan merujuk
kepada bobot persentase dari Nilai Pasar kerugian fisik. Besaran tersebut
dipengaruhi oleh karateristik lingkungan dan historis kepemilikan dari pemilik
properti, dimana bobotnya berkisar 10 – 30% dari Nilai Pasar kerugian fisik.
Apakah anda setuju dengan ketentuan ini? Bila setuju, menurut anda besaran itu perlu
diatur dimana, apakah dalam ketentuan dan peraturan perundangan? Bila anda
tidak setuju berikan alasannya.
7) Bilai intansi terkait atau ketentuan perundangan yang ada tidak mengatur adanya
komponen premium yang mewakili kerugian emosional, maka menurut anda apakah
hal itu perlu diatur dalam PPPI ini? Bila tidak berikan komentarnya.
8) Bila anda memiliki tanggapan lainnya yang dianggap relevan dalam penyusunan
PPPI ini silahkan disampaikan secara ringkas.
Tanggapan dan usulan yang disampaikan akan menjadi pertimbangan dalam
penyempurnaan draf PPPI 18 ini. Atas partisipasi yang diberikan, kami sampaikan terima
kasih.
KPSPI - MAPPI
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
4
Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 18
(PPPI 18)
Penilaian Dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam
Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian
1.0 Pendahuluan
1.1 Pertumbuhan ekonomi yang perlu ditopang dengan pengembangan
infrastruktur dan fasilitas publik seringkali melibatkan pembebasan lahan
yang dimiliki oleh masyarakat atau bahkan merelokasi penduduk. Untuk
memastikan bahwa infrastruktur atau fasilitas publik dibangun dengan biaya
yang wajar pada lokasi yang tepat, Pemerintah menerapkan peraturan untuk
pengadaan lahan bagi pembangunan untuk kepentingan umum dengan
memberikan ganti kerugian.
1.2 Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah,
dengan tetap memberikan perlindungan dan melaksanakan prinsip
penghormatan terhadap pihak-pihak yang terkena pengadaan tanah.
1.3 Di Indonesia, Pemerintah telah mengeluarkan regulasi berupa UU No.2 Tahun
2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum dan Peraturan Perundangan lainnya.
1.4 Penetapan besarnya ganti kerugian didasarkan pada azas kemanusiaan,
keadilan, kemanfaatan, kepastian, keterbukaan, kesepakatan, keikutsertaan,
kesejahteraan, keberlanjutan, dan keselarasan.
1.5 Penentuan besarnya ganti kerugian dilakukan oleh Penilai Publik sebagai
Penilai Independen sebagaimana diatur oleh ketentuan peraturan
perundang-undangan.
1.6 Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:
1. Ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau
tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
2. Ganti kerugian non fisik (immaterial) meliputi antara lain penggantian
terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
5
diberikan dalam bentuk uang (premium) berdasarkan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku, serta kerugian lainnya
yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa
tunggu), kerugian sisa tanah, dan kerusakan fisik lainnya (bila ada).
1.7 Penilai dalam hal ini perlu mendapatkan pedoman penilaian dalam rangka
pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum,
yang antara lain memberikan pedoman mengenai konsep dan prinsip umum
penilaian, dasar penilaian yang digunakan dan pendekatan penilaian yang
sesuai diterapkan untuk setiap jenis objek penilaian.
1.8 Pengadaan Tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan
umum oleh Pemerintah dilaksanakan secara langsung melalui jual beli, tukar
menukar, atau dengan cara lain yang disepakati kedua belah pihak sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
2.0 Ruang Lingkup
2.1 PPPI ini membahas mengenai penilaian tanah dan/atau properti terkait
dengan pemberian ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum. Penilaian yang dimaksud dalam PPPI
ini mencakup Nilai Penggantian Wajar properti beserta kerugian non fisik
yang dapat diperhitungkan dalam bentuk uang yang akan ditetapkan oleh
Pemerintah.
2.2 Panduan Penerapan harus dibaca secara bersamaan dengan standar dan
pedoman lainnya yang diatur oleh SPI, secara khusus terhadap beberapa
Panduan Penerapan lainnya yaitu:
PPPI 1 – Penilaian Real Properti
PPPI 6 – Penilaian Bisnis
PPPI 7 – Penilaian Properti Agri
PPPI 12 – Syarat Penugasan (akan berubah menjadi SPI-3)
PPPI 13 – Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan
PPPI 15 – Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus
3.0 Definisi
Definisi Khusus berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2
tahun 2012, tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
6
3.1 Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara
memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak
(Pasal 1 Butir 2).
3.2 Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek
pengadaan tanah (Pasal 1 Butir 3).
3.3 Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah
tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau
lainnya yang dapat dinilai (Pasal 1 Butir 4).
3.4 Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat
yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya
untuk kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).
3.5 Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak
yang berhak dalam proses pengadaan tanah (pasal 1 butir 10).
3.6 Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang
perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan
profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri
Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk
menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah (pasal 1 butir 11).
3.7 Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum bertujuan menyediakan
tanah bagi pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan
dan kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap
menjamin kepentingan hukum Pihak yang Berhak (Pasal 3).
Definisi Khusus berdasarkan Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71
tahun 2012, tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum
3.8 Penilai Publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri
Keuangan untuk memberikan jasa penilaian (pasal 1 butir 12).
3.9 Ruang atas tanah dan bawah tanah adalah ruang yang ada dibawah
permukaan bumi dan/ atau ruang yang ada diatas permukaan bumi
sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan
dengan penggunaan tanah (pasal 1 butir 22).
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
7
Definisi Umum
3.10 Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value) adalah nilai untuk
kepentingan pemilik (value to the owner) yang didasarkan kepada
kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan
memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik dari
kepemilikan properti, yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas
properti dimaksud.
Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.
4.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi
PPPI ini tidak berhubungan dengan Standar Akuntansi.
5.0 Panduan Penerapan
5.1 Prinsip ganti kerugian adalah bahwa pemilik tanah memiliki hak
mendapatkan Ganti Kerugian yang wajar.
5.2 Dasar Penilaian yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar (Fair
Replacement Value). Nilai ini dapat dipahami sebagai Nilai yang didasarkan
kepada :
5.2.1 Kepentingan pemilik (value to the owner), dapat diartikan
penguasaan atau kepemilikan dari suatu Properti;
5.2.2 Kesetaraan dengan Nilai Pasar, adalah salah satu dasar dalam
pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk
beberapa Properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama
sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat
disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya
(tanpa melihat kepentingan rencana pengadaan tanah);
5.2.3 Properti sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek
pengadaan tanah berdasarkan definisi pada PPPI ini di butir 3.3;
5.2.4 Unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik; dapat
disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk
melepaskan haknya. Kerugian non fisik adalah kerugian lainnya
seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf
f berikut penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam PPPI
ini dan peraturan pelaksanaan lainnya;
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
8
5.2.5 Kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan
hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan atas suatu
properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang
berlaku.
5.3 Prinsip nilai bagi pemilik (value to the owner) adalah Nilai Pasar dengan
dasar bahwa pemilik tanah dianggap sebagai salah satu calon pembeli
hipotetis dalam konteks penjualan hipotetis dan akan membayar sejumlah
uang sehingga memungkinkannya untuk menggunakan tanah bagi
penggunaan saat ini. Pada dasarnya penilaian ini mempertimbangkan nilai
bagi pemilik dan bukan nilai dari sisi pembeli.
5.4 Apabila peruntukan tanah atau karakteristik tanah lainnya terutama sesuai
untuk penggunaan tanah sebagaimana yang saat ini dilakukan oleh pemilik
tanah, maka tanah tersebut menjadi sangat bernilai untuk pemilik tanah
daripada orang lain di pasar, sehingga tanah harus dinilai tidak hanya
berdasarkan Nilai Pasar tetapi juga mempertimbangkan kepentingan khusus
yang ada (misalnya komersial). Nilai bagi pemilik terdiri dari seluruh
keuntungan yang dimiliki tanah pada saat ini.
5.5 Nilai bagi pemilik untuk tanah yang dihuni oleh pemilik adalah berbeda
dengan tanah yang tidak dihuni. Apabila tanah dihuni, Penilai seharusnya
memperhitungkan biaya non fisik yang diatur dalam PPPI ini. Contoh;
tanah yang digunakan untuk kepentingan komersial, maka harus
diperhitungkan juga kerugian usaha dan kerugian lain yang mungkin timbul.
Namun demikian, prinsip Ganti kerugian adalah bahwa, pihak-pihak dalam
transaksi hipotetis tidak akan membayar sejumlah uang untuk keuntungan
masa depan yang dapat dihasilkan tanah yang belum terjadi pada tanggal
penilaian. Karena pemilik tanah dapat juga mendapatkan keuntungan
tersebut dari tanah baru yang dimilikinya. Keuntungan yang dapat
diantisipasi dari penggunaan tanah dapat dijadikan panduan penilaian
dalam menghitung Nilai Pasar tanah. Namun keuntungan tersebut bukan
merupakan ukuran dari perhitungan besarnya ganti kerugian. Contoh; Tanah
yang digunakan untuk rumah tinggal dilingkungan yang telah berkembang
menjadi kawasan komersial, maka potensi nilai tanahnya akan dilihat
berdasarkan penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/ HBU)
pada tanggal penilaian.
5.6 Tanggal Penilaian menggunakan tanggal pengumuman penetapan lokasi
pembangunan untuk Kepentingan Umum sesuai dengan yang ditetapkan
dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
5.7 Penambahan nilai harus dihitung berdasarkan risiko yang timbul atas
potensi kerugian pemilik dan diukur secara wajar. Nilai Penggantian
Wajar harus lebih tinggi dari Nilai Pasar Properti, atau minimal sama
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
9
dengan nilai transaksi ganti kerugian dari kondisi Properti sejenis (apabila
pembandingnya adalah Properti sejenis dari suatu transaksi ganti
kerugian).
5.8 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:
1. Tanah;
2. Ruang atas tanah dan bawah tanah;
3. Bangunan;
4. Tanaman;
5. Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana
pelengkap bangunan.
5.9 Kerugian non fisik meliputi :
1. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah
yang akan diberikan premium serta diukur dalam bentuk uang
berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan ;
(1) kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi
(dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f
berikut penjelasannya).
(2) kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian tidak berwujud
yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan
sebagai tempat tinggal dari pemilik (dengan memperhatikan UU
No. 2 tahun 2012 pasal 1 butir 10, pasal 2 berikut penjelasannya
dan pasal 9 ayat 2).
2. Biaya transaksi, dapat meliputi biaya pindah dan pajak sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang
diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara
tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti
kerugian.
4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan
sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat
difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat
diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.
5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong
akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan
agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
10
5.10 Ganti kerugian yang dapat diukur dengan uang adalah ganti kerugian
dari sejumlah potensi terhadap Nilai Pasar atas real properti pada butir
5.8 dan Kerugian non fisik pada butir 5.9.
5.11 Yang tidak termasuk penilaian ganti kerugian dalam PPPI ini meliputi dan
tidak terbatas pada:
1. Pembangunan pemukiman kembali;
2. Program pendidikan dan pemberian motivasi;
3. Pengadaan sarana kerja; dan
4. Santunan fasilitas usaha.
5.12 Pendekatan utama dalam melakukan penilaian tanah adalah Pendekatan
Data Pasar, dimana nilai tanah tidak seharusnya didasarkan pada harga
yang diinginkan oleh penjual, namun lebih kepada harga yang wajar
yang akan dibayarkan oleh pembeli yang sangat berkeinginan membeli
kepada penjual yang berkeinginan menjual tapi tidak sangat berkeinginan
menjual pada tanggal penilaian.
Nilai tanah tersebut tidak didasarkan pada asumsi penjualan terpaksa
namun merupakan hasil negosiasi sukarela (musyawarah) antara pemilik
tanah dan Pemerintah atau yang mewakilinya, dimana kedua pihak
sama-sama berkeinginan namun tidak sangat ingin sehingga
mengabaikan pertimbangan bisnis yang wajar.
Dengan demikian, penilai harus mempertimbangkan hal-hal yang
mempengaruhi nilai tanah antara lain lokasi, bentuk, lingkungan,
kedekatan dengan faktor positif serta negatif maupun karakteristik
lingkungan, maupun penawaran yang ada terhadap tanah pada tanggal
penilaian.
5.13 Pendekatan seperti apa yang disebutkan pada 5.12, dilaksanakan dalam
situasi kompetisi yang aktif, tanpa intervensi, dan sesuai dengan
pertimbangan terbaik.
5.14 Data pasar pada lokasi setempat dianalisis untuk memberikan informasi
dasar, dan dapat menggunakan data pasar di lokasi lain dengan
karakteristik sejenis sebagai data kontrol, atau data lainnya yang belum
tentu menggambarkan data pasar.
Contoh:
Data pasar pada lokasi ganti rugi telah mengalami fluktuasi harga yang
telah terpengaruh akibat adanya rencana pembangunan. Pada kondisi ini,
penilai harus memastikan data pasar yang sejenis dan sebanding pada lokasi
lain sebagai data pembanding atau data kontrol.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
11
5.15 Penggunaan dari data pasar tanah harus sejenis dan sebanding dengan
tanah yang dinilai. Bila data pasar tidak sebanding, maka perlu dilakukan
penyesuaian untuk setiap elemen perbandingan.
5.16 Dalam menentukan nilai tanah Penilai harus mengkaji potensi
penggunaan tertinggi dan terbaik dengan asumsi tanah dalam keadaan
kosong atau telah dikembangkan.(lihat Petunjuk Teknis tentang HBU).
5.17 Penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) untuk tanah yang akan
dikembangkan, Penilai harus mempertimbangkan :
-‐ Penggunaan harus legal, sesuai dengan peraturan wilayah, tata kota,
dan regulasi bangunan;
-‐ Penggunaan harus memiliki probabilitas yang wajar sehingga dapat
direalisasikan;
-‐ Penggunaan harus tidak mengandung unsur spekulasi, tidak realistis,
atau tidak mungkin diwujudkan;
-‐ Penggunaan tersebut dapat dilaksanakan dalam jangka waktu yang
wajar.
5.18 Tugas Penilai adalah menerapkan keahliannya untuk merefleksikan
pertimbangan pasar yang relevan dalam setiap waktu melalui analisis
dari bukti pasar yang sebanding. Hal ini merupakan faktor fundamental
dalam penentuan Nilai Pasar tanah untuk kepentingan ganti kerugian.
5.19 Ketentuan tata wilayah dan tata kota penting bagi penilai untuk
menentukan HBU dari tanah, dan karenanya data pasar sebanding yang
relevan yang harus diambil.
5.20 Penilaian untuk pengadaan tanah harus dilakukan dengan memenuhi
persyaratan sebagai berikut:
-‐ Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan
penilaian untuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum sesuai
dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI.
-‐ Lingkup penugasan sebagaimana yang diatur dalam pada SPI 3 -
Lingkup Penugasan.
5.21 Penilaian untuk kepentingan PPPI ini dilakukan secara individu atau
bidang per bidang tanah.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
12
5.22 Pendekatan Penilaian
Objek Penilaian Basis Perhitungan Pendekatan Keterangan
Fisik :
• Tanah Pasar dan non
pasar
• Pendekatan
Data Pasar
• Pendekatan
Pendapatan
• Bangunan Biaya Pengganti
Baru dengan
penyesuaian
• Pendekatan
Biaya
Perhitungan
Depresiasi hanya
digunakan sebagai
penyesuaian kondisi
fisik saja
• Tanaman Pasar • Pendekatan
Pendapatan
Dengan metode DCF
untuk satu siklus
• Pendekatan
Data Pasar
Untuk tanaman non
komersial, dengan
menggunakan
rujukan dari instansi
terkait
• Pendekatan
Biaya
Untuk tanaman
belum menghasilkan
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
13
Objek Penilaian Basis Perhitungan Pendekatan Keterangan
Non Fisik :
• Penggantian
terhadap
kerugian
pelepasan hak
dari pemilik
tanah yang akan
diberikan
premium :
-‐ kehilangan
pekerjaan
atau
kehilangan
bisnis
termasuk alih
profesi
-‐ kerugian
emosional
(solatium)
Pasar dan non
pasar
Tambahan yang
dihitung
berdasarkan bobot
persentase dari
nilai kerugian fisik
Contoh:
10% - 30% dari
nilai ganti kerugian
fisik
• Pendekatan
Pendapatan
• Pendekatan
Biaya
Berdasarkan
peraturan
perundangundangan
yang
berlaku
Kerugian akibat
penghentian atau
penutupan tempat
usaha.
Contoh; petani
tambak, rumah
makan dan bengkel.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
14
Objek Penilaian Basis Perhitungan Pendekatan Keterangan
Non Fisik :
• Biaya transaksi 1. Biaya
pemindahan;
2. Biaya
pengosongan;
3. Biaya pajak
terkait;
4. Biaya PPAT.
• Pendekatan
Biaya
Berdasarkan kajian
sosial ekonomi yang
dilakukan oleh
konsultan ahli
dan/atau peraturan
perundangundangan
yang
berlaku
• Kompensasi
masa tunggu
(bunga)
Berdasarkan
bunga deposito
bank pemerintah
Berdasarkan
peraturan
perundangundangan
yang
berlaku
• Kerugian sisa
tanah
Pasar • Pendekatan
Data Pasar
Berdasarkan
peraturan
perundangundangan
yang
berlaku
• Kerusakan fisik
lainnya
Biaya Perbaikan • Pendekatan
Biaya
Berdasarkan
peraturan
perundangundangan
yang
berlaku
5.23 Dalam penilaian untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum, Penilai harus memperhatikan hal-hal berikut:
1. Dalam pelaksanaan proses penilaian Ganti Kerugian, Penilai harus
mengacu kepada peraturan perundang-undangan terkait dari tingkat
pusat sampai tingkat daerah.
2. Ganti Kerugian tidak akan lebih rendah dari Nilai Pasar tanah,
walaupun terjadi penurunan atau kenaikan nilai tanah dikarenakan
adanya pengumuman penetapan lokasi pengadaan tanah.
3. Besaran dari Nilai Penggantian Wajar apabila sesuai, diterapkan
terkait dengan sejumlah uang di atas Nilai Pasar yang merefleksikan
manfaat tertentu bagi pemilik tanah.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
15
5.24 Penerapan Pendekatan Data Pasar dalam penilaian Ganti Kerugian harus
mempertimbangkan data yang mencerminkan kecenderungan harga
(trend) atas lokasi yang terkena pembebasan dan memiliki karakteristik
yang sama sebagai “data control”.
5.25 Penerapan Pendekatan Biaya dalam penilaian Ganti Kerugian harus
mempertimbangkan hal-hal meliputi:
-‐ Kemunduran Ekonomis/Eksternal akibat adanya pembebasan lahan
tidak boleh diperhitungkan.
-‐ Kemunduran Fungsional akibat HBU harus dipertimbangkan dengan
hati-hati terutama jika bangunan eksisting masih dimanfaatkan.
5.26 Penerapan Pendekatan Pendapatan dalam penilaian Ganti Kerugian harus
mempertimbangkan hal-hal meliputi :
-‐ Proyeksi Arus Kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya
pembebasan lahan.
-‐ Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh
pembebasan.
5.27 Penerapan Metode Pengembangan Lahan dalam penilaian Ganti Kerugian
harus mempertimbangkan hal-hal meliputi :
-‐ Skenario pengembangan tanpa mempertimbangkan adanya
pembebasan lahan.
-‐ Proyeksi Arus Kas dibuat tanpa mempertimbangkan adanya
pembebasan lahan.
-‐ Tahun dasar proyeksi harus diyakini bebas dari pengaruh
pembebasan.
5.28 Penilaian terhadap kerugian non fisik seperti kehilangan pekerjaan atau
kehilangan bisnis termasuk alih profesi dan kerugian emosional (solatium)
harus mempertimbangkan :
-‐ Penentuan jenis kerugian non fisik ditentukan oleh kesepakatan
dengan pemberi tugas.
-‐ Besaran kerugian emosional (solatium) dalam bentuk persentase yang
diambil secara wajar dengan kesepakatan dari pemberi tugas.
6.0 Persyaratan Pengungkapan
Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI ... – Pelaporan
Penilaian.
DRAFT
PPPI
–
18
:
PENILAIAN
DALAM
RANGKA
PENGADAAN
TANAH
BAGI
PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK
KEPENTINGAN
UMUM
16
7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku
Standar ini dapat dikutip sebagai PPPI 18 - Penilaian dalam rangka Pengadaan
Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. PPPI 18 ini ditetapkan pada
tanggal ..... dan mulai berlaku secara efektif pada .....
sumber : mappi.or.id
